О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Государственная регистрация вещных прав. Когда необходима регистрация обременений

Принятая в Российской Федерации система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним является одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом права (через правомочие распоряжения). Уровень и качество этой системы в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственника - законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и его обязанности. Порядок государственной регистрации - это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице Регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией Принадлежащего ему объекта и прав на него.

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно на основании ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объединить в пять групп:

Право собственности;
- вещные права;
- ограничения прав;
- сделки с недвижимым имуществом;
- сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации недвижимости в ЕГРП. Регистрации подлежат все вещные права на недвижимость и обязательственные права в случаях, предусмотренных законом.

Задача государственной регистрации — охранить права собственников и гарантировать достоверность информации о недвижимом имуществе. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Такая регистрация не может быть оспорена в суде и, следовательно, является единым доказательством существования зарегистрированного права для всех заинтересованных лиц. Эта информация является публичной.

Во всех остальных случаях (кроме сделок по приватизации, совершенных до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

Вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права - это право хозяйственного ведения имуществом, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут осуществлять их самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать реализовывать в отношении имущества свои правомочия, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Но любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитута, ипотека, доверительное управление и аренда, имеющие различную правовую природу. Сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся несоответствие положений ГК РФ, где говорится о регистрации договоров аренды, и Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, где имеется в виду регистрация прав аренды недвижимого имущества. Поскольку право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как объективное выражение права аренды.

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и по ГК РФ они не должны регистрироваться.
Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собственности. Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), вызывающие или могущие вызвать возникновение или прекращение, изменение или ограничение, переход или передачу имущественных прав на недвижимость. Каждая такая сделка с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в госоргане, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Регистрация сделок с недвижимостью является фактически трехступенчатой. Это ведомственная регистрация, нотариальное удостоверение сделки и регистрация в учреждении по регистрации прав собственности либо в соответствующем бюро или учреждении по регистрации сделок с недвижимостью.

Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при строительстве объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.

Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, зданий и других объектов.

Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
В странах с развитой рыночной экономикой передача права собственности - это соглашение между покупателем и продавцом о передаче собственности. Передача права собственности на имущество происходит при наличии записи в реестре или кадастре. Соглашение должно быть заявлено в кадастровом управлении или у нотариуса в присутствии обеих сторон. Для земельных участков запись в кадастре является отличительным признаком передачи права собственности.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции Российской Федерации. Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты Федерации. Но назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Минюста России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства. Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности заявителя и др.

Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.

Гришаев Сергей Павлович - доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА, кандидат юридических наук.

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.

Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.

Таким образом, потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления Единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции. В частности, эта компетенция включает в себя издание нормативных актов и совершение определенных действий юридического характера специально созданными государственными органами.

В ряде случаев одни и те же органы осуществляют как техническую регистрацию, так и регистрацию прав на недвижимость. Речь идет о так называемой условной или законной недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.). Так, согласно п. 2 ст. 33 КТМ РФ право собственности и другие вещные права на морские суда, а также ограничения (обременения) прав на них подлежат регистрации в государственном судовом реестре или судовой книге. В государственном судовом реестре или судовой книге одновременно производится регистрация судов как транспортных средств.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. С этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

То обстоятельство, что с моментом государственной регистрации связывается возникновение права собственности у приобретателя, влечет, по мнению Г.А. Лобанова, ряд правовых проблем, которые сводятся к следующему. По общему правилу приобретатель недвижимости до момента государственной регистрации перехода прав на нее не оплачивает полностью эту недвижимость (как правило, производится авансовый платеж). После государственной регистрации он становится собственником, и у него уже нет необходимости оплачивать ее полностью. Если же он это делает, то, по существу, речь идет о дарении, которое запрещено в отношениях между коммерческими организациями <*>. С таким мнением трудно согласиться. То обстоятельство, что у приобретателя возникает право собственности, само по себе не отменяет обязанности исполнить заключенный договор и выплатить оставшуюся часть суммы.

<*> См.: Лобанов Г.А. Парадокс регистрации // Комментарий судебной практики.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (этот момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена уже после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), хотя отчуждатель уже юридически утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация осуществляется в соответствии с установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Закон о государственной регистрации) системой записей о правах на недвижимое имущество. Как следует из указанного определения (при его буквальном толковании), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правоустанавливающего характера, а только признает и подтверждает уже существующие права. Это следует отметить в качестве недостатка формулировки ст. 131 ГК РФ, поскольку она противоречит п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом.

<*> См.: СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Сам термин "государственная регистрация" можно понимать в двух значениях: во-первых, как технический термин, означающий запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП); во-вторых, как совокупность действий осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий.

Запись в ЕГРП сама по себе не является основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. По своей сути эта запись - особый юридический факт, который в совокупности с другими юридическими фактами влечет возникновение, изменение, прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты. Ее скорее можно рассматривать как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество. При этом она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору. Поэтому вряд ли можно согласиться с высказанным мнением о том, что законодательное определение государственной регистрации должно быть дополнено указанием на то, что государственная регистрация является основанием возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество, если иное не установлено законом <*>.

<*> См.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. С. 96.

Запись в ЕГРП выполняет также доказательственную функцию, заключающуюся в том, что она является доказательством принадлежности конкретного объекта недвижимости тому или иному лицу, и при возникновении противоречий между содержанием записи в ЕГРП и содержанием правоустанавливающих документов предпочтение должно отдаваться записи в ЕГРП.

В юридической литературе государственная регистрация прав на недвижимое имущество определялась, в частности, как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом режиме недвижимого имущества, его изменении или прекращении <*>. Однако такое определение, как правильно отмечалось, подчеркивает лишь одну функцию государственной регистрации - информационную <**>.

<*> См.: Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. N 10. С. 31.
<**> См.: Емелькина И.А. Указ. соч. С. 95.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК и п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации подлежат государственной регистрации только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество). Следует отметить, что государственная регистрация прав на морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке (Закон о государственной регистрации в данном случае не применяется).

В российском законодательстве под вещными понимаются прежде всего права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

• право собственности на недвижимость, включая земельный участок;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
• сервитут (сервитут - понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута последний рассматривается как вещное право).

Закон о государственной регистрации не содержит конкретного перечня вещных прав, подлежащих государственной регистрации, ограничившись ссылкой на ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ, однако в указанных статьях также не перечисляются конкретные вещные права, подлежащие государственной регистрации. Таким образом, надо исходить из того, что любые вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В ст. 4 Закона о государственной регистрации говорится о том, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Проблема заключается в отсутствии четкого понимания, какие права являются "другими вещными правами".

Перечень таких прав установлен прежде всего в ст. 216 ГК РФ, однако употребление законодателем слов "в частности" подчеркивает, что ограниченные вещные права не исчерпываются перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 216 ГК РФ. В качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, прежде всего следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В данной главе речь идет только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК РФ также подтверждает вещный характер этого права.

Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <*>.

<*> Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.

С таким мнением можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения может вызвать некоторые сложности. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Постановлением Правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 был утвержден Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.

О необходимости государственной регистрации отдельных вещных прав на недвижимость говорится в ЖК РФ. Так, согласно его п. 3 ст. 33 гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, наследодатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, право пользования жилым помещением, вытекающее из завещательного отказа, законодатель рассматривает как вещное право, подлежащее государственной регистрации.

Соответственно, аналогичное право (требовать государственной регистрации) есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 34 ЖК РФ, поскольку последняя содержит отсылку на правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ. Вопрос о признании права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением вещным правом, подлежащим государственной регистрации, получил окончательное разрешение только в новом ЖК РФ. О вещном характере этого права свидетельствует то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это помещение. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Следует также учитывать, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

Наконец, следует остановиться на проблеме государственной регистрации тех прав, которые законодатель прямо не называет вещными, однако в теории такие права отдельными юристами признаются в качестве вещных <*>. Речь, в частности, идет о праве учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности и праве залога. Очевидно, надо исходить из того, что до тех пор, пока законодатель четко и недвусмысленно не отнесет указанные права к вещным, вопрос об их государственной регистрации имеет скорее теоретическое, чем практическое значение.

<*> См.: Масляев А.И. Понятие и виды вещных прав // Закон. 2004. N 2. С. 6.

(Исрафилов И. М.) («Законность», 2010, N 6)

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

И. М. ИСРАФИЛОВ

Исрафилов Исрафил Мукаилович, доцент кафедры гражданского права Московского государственного открытого университета (г. Махачкала).

В статье автор обосновывает необходимость государственной регистрации отдельных видов ограниченных вещных прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Приведены примеры проблем в правоприменительной практике, связанных с отсутствием норм об обязательности государственной регистрации конкретных видов ограниченных вещных прав.

Ключевые слова: гражданское право; жилищное законодательство; ограниченное вещное право; виды вещных прав; государственная регистрация.

The state registration of limited rights of property I. M. Israfilov

In mentioned article by author argues the necessity of state registry in some specific types of limited rights of property in integrated state register of rights on immovable property. Examples of problems have been given in practice, which are related with absence of norms about the necessity of state registration in some specific types limited rights of property.

Key words: civil law; housing legislation; limited rights of property; types of rights of property; state registration.

Правовое регулирование вопросов государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества производится как в нормах Гражданского кодекса РФ, так и в специальном ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ст. 131 ГК говорится об обязательной государственной регистрации помимо права собственности и таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека и сервитут. При этом подчеркивается, что приведенный перечень вещных прав, государственная регистрация которых необходима, неисчерпывающий, так как возможна государственная регистрация и других вещных прав в случаях, предусмотренных в самом ГК или иных законах. В ст. 131 ГК законодатель повторяет перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст. 216 ГК, только дополнив его таким вещным правом, как ипотека. Но и в ст. 216 также не приведен полный перечень конкретных ограниченных вещных прав, так как законодатель указывает, что перечислены «в частности» отдельные виды вещных прав, допуская тем самым наличие и иных вещных прав, которые можно уже определять по характерным для таких прав признакам. И в Федеральном законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не называются конкретные виды вещных прав, подлежащие государственной регистрации. В ст. 4 Закона содержится только общее требование об обязательности государственной регистрации вещных прав в целом со ссылкой на ст. 131 ГК, т. е. этот специальный Закон тоже не привнес какой-либо ясности в данный вопрос. Некоторую сложность тут создает и то, что государственной регистрации подлежат не только возникновение, переход и прекращение вещных прав, но и их ограничения (обременения), которые несут вещно-правовое содержание. Во всяком случае, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорит о таких ограничениях вещных прав, как сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом и аренда, вещно-правовой характер которых сегодня у многих юристов не вызывает сомнений. Следует заметить, что перечень ограниченных вещных прав не исчерпывается содержащимися в ст. 216 ГК и, если исходить из характерных признаков этих прав и позиции законодателя, можно насчитать еще с десяток таких прав, хотя в нормах гражданского законодательства прямо о них не сказано. Но зато о некоторых вещных правах говорится в нормах жилищного законодательства и причем уже совершенно однозначно. Отсутствие в законодательстве единого подхода к определению понятия ограниченных вещных прав и их видов повлекло за собой также и правовую проблему, связанную уже с государственной регистрацией этих прав, о которой говорят многие специалисты <1>. ——————————— <1> См., напр.: Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 89.

О государственной регистрации таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, говорится в ст. 131 ГК, и никаких особенностей относительно их государственной регистрации ни в нормах ГК, ни в нормах специального Закона нет. Возникновение, переход и прекращение этих вещных прав подлежат регистрации в Едином государственном реестре аналогично праву собственности. Касательно таких ограниченных вещных прав, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования им, следует отметить, что помимо общего требования ст. 131 ГК на обязательность государственной регистрации этих прав указывается и в ст. 25 Земельного кодекса. ЗК говорит также и о необходимости обязательной государственной регистрации земельных сервитутов, как частных, так и публичных. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не содержит каких-либо особенностей относительно регистрации сервитутов, но надо иметь в виду, что одновременно с государственной регистрацией сервитута как вещного права необходимо провести еще регистрацию и ограничения права собственности на земельный участок в результате установления сервитута <2>. Непонятным остается вопрос о соотношении регистрации сервитута вещного права и ограничения права собственности (или другого вещного права на недвижимое имущество) в результате установления сервитута. Действительно, ограничение права собственности непосредственно связано с ограниченным вещным правом и несет из-за этого вещно-правовой характер. Это «две стороны» одного действия, и, как представляется, более важное — установление, а соответственно, и государственная регистрация самого вещного права, а регистрация ограничения (обременения) — это только следствие предыдущего действия, и у него, на наш взгляд, констатирующее значение, не влекущее каких-либо юридических последствий. ——————————— <2> См. п. 17 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 26 июля 2004 г. N 132.

Для возникновения ограниченных вещных прав юридически значима государственная регистрация установления самого права, и поэтому не нужно заменять его регистрацией договора или иного соглашения, на основании которого право возникло, что часто пытаются сделать. Однако указанные действия совершенно разные в правовом плане, и, как представляется, тут необходимо согласиться с мнением тех авторов, которые видят разницу в указанных ситуациях и согласны с необходимостью регистрации только самого ограниченного вещного права, а не договора (соглашения), которым оно установлено, если регистрация договора также специально не предусмотрена законом <3>. ——————————— <3> См.: Ким Д. Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6. С. 138.

Такое ограниченное вещное право, как ипотека (залог недвижимого имущества), подлежит обязательной государственной регистрации на основании ст. 131 ГК, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ст. 19 ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но особенность государственной регистрации в этом случае заключается в том, что такое вещное право, как ипотека, возникает не только на основании договора, но и в силу закона. Согласно ст. 77 Закона об ипотеке жилые помещения, построенные (приобретенные) за счет кредитных средств или средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на дом или квартиру. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона в отличие от регистрации этого права на основании договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, чье право обременяется ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Но одна проблема в этих случаях все-таки возникает: из договора или акта о введении в эксплуатацию вновь возведенного жилья, на основании которых регистрируется право собственности, достаточно сложно разобраться в том, на какие средства приобретены или построены дом или квартира, что создает проблемы на практике <4>. Чтобы законодательно разрешить эту проблему, нам представляется, что для случаев предоставления кредитов или иных целевых средств на приобретение или строительство жилья следует установить требование об обязательном включении в договор или акт о вводе в эксплуатацию условия о финансировании с возникновением залоговых обязательств получателя денежных средств. В таком случае закрепление этого условия будет достаточным основанием для государственной регистрации ипотеки на основании закона. Условие о финансировании приобретения или строительства здесь будет играть чисто информационную роль в отличие от договора ипотеки, имеющего юридическое значение для возникновения залоговых правоотношений и государственной регистрации ипотеки как вещного права залогодержателя <5>. ——————————— <4> См. п. 9 Обзора практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке // Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. <5> См. об этом подробнее: Исрафилов И. М. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11. С. 136 — 140.

Относительно государственной регистрации права пользования жилым помещением в ГК и Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество никаких норм нет. В ч. 3 ст. 33 ЖК говорится о праве лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа, требовать государственной регистрации своего права в едином реестре. Следует заметить, что такое же право в силу положений ст. 34 ЖК принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, о чем в нормах ГК и Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ничего не говорится. Правда, в ст. 584 ГК сказано о государственной регистрации самого договора пожизненного содержания с иждивением как разновидности рентного договора, но это не затрагивает государственную регистрацию права как ограниченного вещного права, о чем сказано в ст. 34 ЖК, и первое, на наш взгляд, тут никоим образом не должно заменять второе. Следует заметить, что в гражданском законодательстве (п. 2 ст. 609 ГК) предусмотрена также государственная регистрация и всех других договоров о предоставлении недвижимого имущества во временное пользование на праве аренды, но такая регистрация не должна заменить государственную регистрацию вещных прав. Если одновременно предусмотрена регистрация и договора и вещного права, то, как думается, регистрации подлежит и то и другое. Но в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество тем не менее отражена другая позиция в отношении регистрации права арендатора и договора аренды недвижимости. Так, в п. 1 ст. 26 говорится о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в смысле разновидности обязательства. Пункт 3 этой же статьи говорит о государственной регистрации договора аренды помещения уже как об обременении прав арендодателя, и, как представляется, в последнем случае сама регистрация как таковая более тяготеет к государственной регистрации вещного права арендатора на полученное в пользование помещение, так как в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество об обременении говорится как о стеснениях правообладателя при осуществлении им своих прав, что по большому счету является основным признаком ограниченного вещного права. В связи с этим представляется, что необходимо внести соответствующие изменения в законодательство и закрепить отдельную государственную регистрацию и договора аренды недвижимого имущества и вещных прав арендатора как пользователя недвижимого имущества. По аналогии с арендой недвижимого имущества следует, на наш взгляд, поступить и с безвозмездным пользованием недвижимым имуществом, так как в действующем законодательстве нет никаких правовых норм относительно регистрации вещных прав ссудополучателей <6>. Хотя на определенных этапах в законодательстве на уровне подзаконных нормативных актов были установлены требования о государственной регистрации отдельных видов договоров безвозмездного пользования недвижимостью <7>. ——————————— <6> Об аналогии договоров аренды и ссуды см.: Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12. С. 41 — 43. <7> См. п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. (ныне утратило силу).

Нет в гражданском законодательстве и специальных норм относительно государственной регистрации договоров найма жилого помещения и вещных прав нанимателей жилого помещения и членов их семей. Представляется, указанный договор более других требует повышенного к себе внимания с точки зрения необходимости его государственной регистрации. Такая же неопределенность есть и в отношении вещного права на проживание членов семьи собственника жилого помещения. Хотя его юридическая оценка почти аналогична оценке права проживания на основании завещательного отказа, законодатель в отличие от последнего все же не предусмотрел необходимость государственной регистрации в отношении прав членов семьи собственника жилого помещения. В правовой литературе многократно обосновывалась необходимость государственной регистрации ограниченного вещного права членов семьи собственника на проживание в жилом помещении последнего <8>. ——————————— <8> См., напр.: Исрафилов И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 94; Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 232; Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8 и др.

Высказывались также и мнения о том, что подобная регистрация прав указанных пользователей жилплощади вызовет на практике значительные проблемы, которые будут заключаться в сложности определения субъектов этого права, а также оснований для такой регистрации <9>. С. Гришаев в этой связи вообще высказывает сомнение в возможности определения членов семьи собственника жилого помещения <10>. Но и в первом и во втором случае проблема не столь сложна, так как, во-первых, принят новый ЖК, в ч. 1 ст. 31 которого четко определен круг членов семьи собственника жилого помещения, и, во-вторых, признание других лиц членами семьи собственника теперь возможно только в случае вселения их в жилое помещение в качестве членов семьи. Соответственно, для признания лиц членами семьи собственника теперь необходимо и достаточно их вселения в жилое помещение в таком качестве, и, на наш взгляд, доказательством может служить соглашение, заключаемое при вселении между собственником жилого помещения и лицом, вселяемым в качестве члена его семьи. Эта проблема сегодня уже не столь масштабна, какой она была при действии Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., в котором предусматривалась возможность признания членом семьи на основании ведения общего хозяйства и совместного проживания. ——————————— <9> Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация права на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А. Р. Кирсанова. М.: Ось, 2003. С. 54. <10> Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 90.

Что же касается права доверительного управляющего на переданное в его управление недвижимое имущество, то законодатель и здесь установил требование о необходимости государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление как обременения права собственности, а не регистрации самого договора. Поскольку тут регистрации подлежит не сделка, а обременение права собственности, являющееся, по сути, как нами уже было отмечено, вещным правом доверительного управляющего, то трудно согласиться с высказанным в юридической литературе мнением о том, что при регистрации вещного права в этом случае не может быть выдано свидетельство о регистрации <11>. Обоснование этого мнения тем, что Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., не предусмотрена выдача свидетельства о государственной регистрации с указанием срока его действия, не является, на наш взгляд, достаточным. В этих Правилах действительно не предусмотрена выдача свидетельства. Но в них специально урегулирована процедура регистрации прекращения прав и обременении в целом, а потому совершенно излишне установление сроков регистрируемых прав. А иногда просто и невозможно установить сроки заранее, а соответствующая запись в реестр может быть внесена только после прекращения прав по тем или иным основаниям. ——————————— <11> Михеева Л. Ю. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление // Юстиция. 2006. N 2. С. 59 — 60.

Представляется, что необходимость государственной регистрации ограниченных вещных прав во всех указанных случаях в Едином реестре продиктована еще и тем, что любой участник гражданского оборота вправе иметь необходимую информацию обо всех вещных правах на имущество, которое он собирается приобрести в собственность или получить в пользование, до того, как заключит соответствующую гражданско-правовую сделку.

Пристатейный библиографический список

1. Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 89 — 90. 2. Исрафилов И. М. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996. N 11. С. 136 — 140. 3. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. 2000. N 12. С. 41 — 43. 4. Исрафилов И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 94. 5. Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8. 6. Ким Д. Ч. Проблемы теории и практики применения частного сервитута // Журнал российского права. 2007. N 6. С. 138. 7. Михеева Л. Ю. Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление // Юстиция. 2006. N 2. С. 59 — 60. 8. Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация права на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанова А. Р. М.: Ось, 2003. С. 54. 9. Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. С. 232.

——————————————————————

Видео о покупке и продаже недвижимости

Какое имущество относится к недвижимому?

Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека).

Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства - они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.

К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость

Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:

1) право собственности;

2) вещные права, производные от права собственности:

1. право пользования (сервитут);
2. право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
3. право застройки земельного участка (суперфиций);
4. право хозяйственного ведения;
5. право оперативного управления;
6. право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
7. право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
8. ипотека;
9. право доверительной собственности;
10. другие вещные права в соответствии с законом;

3) право собственности на объект незавершенного строительства;

4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.

Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество - не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.

Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.

Кто регистрирует недвижимое имущество в Украине?

Полномочиями по регистрации недвижимого имущества наделены:

• государственный регистратор - гражданин Украины, имеющий высшее юридическое образование;
• нотариус;
• государственный и частный исполнители - в случае регистрации обременений при принудительном исполнении решения суда, а также регистрации прекращения ипотеки в случае продажи имущества с аукциона.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус осуществляет и государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Обращаться в другой орган для регистрации права на недвижимость в этом случае нет необходимости.

Сделки, на основании которых происходит переход права собственности на недвижимое имущество:

• Купля-продажа. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
• Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем второй стороне (одаряемому) безвозмездно имущество в собственность.
• Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме.
• Пожизненное содержание (уход). По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

После заключения одной из этих сделок, нотариус, к которому стороны обратились для ее удостоверения, внесет изменения в Реестр - зарегистрирует право собственности за новым владельцем.

Порядок проведения регистрации прав на недвижимость

Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг - ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.

Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):

1. В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав
2. В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому осуществилось закрепление
3. В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования
4. Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплате взноса в полном объеме и т.п.)
5. Технический паспорт на объект недвижимого имущества.

Для регистрации права собственности на новострой:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код + копия
3. договор о совместной деятельности или договор простого товарищества
4. письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества
5. документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность)
6. сведения о кадастровом номере
7. справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса
8. технический паспорт на объект недвижимого имущества
9. документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Для регистрации права собственности на новосформированный земельный участок:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. решение суда, вступившее в законную силу
4. государственный акт
5. свидетельство о праве собственности
6. свидетельство о праве на наследство
7. договор дарения
8. договор купли-продажи
9. правоустанавливающий документ на земельный участок
10. документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица
11. выписка из Государственного земельного кадастра
12. решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству

Для государственной регистрации реконструированного объекта:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности)
4. Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность)
5. технический паспорт
6. Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации
7. Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности по решению суда:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. решение суда
4. технический паспорт

Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве взноса:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. согласие супруги
5. Письменное согласие всех совладельцев
6. Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом
7. Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда)
8. Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, передаваемое в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности на такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).

Для регистрации права собственности на индивидуальные сооружения, построенные до 5 августа 1993 года:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Документ о присвоении почтового адреса
5. Технический паспорт на объект недвижимого имущества
6. Выписка из похозяйственной книги, предоставленная исполнительным органом сельского совета (если такой орган не создан, - сельским головой), поселкового, городского совета или соответствующим архивным учреждением

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, приобретенный по договору:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Соответствующий договор (купли-продажи, договор уступки).

Для регистрации обременения недвижимого имущества:

1. Паспорт гражданина Украины, копия
2. Идентификационный код налогоплательщика, копия
3. Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
4. Договор, заключенный в порядке, определенном законом, которым устанавливается обременение прав на недвижимое имущество или его дубликат
5. Решение органа местного самоуправления об отнесении объектов недвижимого имущества к устаревшему жилищному фонду
6. Документ, на котором нотариусом совершена надпись о наложении запрета на отчуждение недвижимого имущества
7. Решение государственного исполнителя относительно обременения прав на недвижимое имущество
8. Решение суда по обременению прав на недвижимое имущество, вступившее в законную силу
9. Документы, подтверждающие возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество

В какие сроки проводится государственная регистрация прав на недвижимость?

Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.

По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.

Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.

Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.

Результат рассмотрения заявления о регистрации права на недвижимость

В результате регистрации права на недвижимое имущество заявитель получить: решение государственного регистратора; выписку из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав в электронной или в бумажной форме.

Выписка из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав по желанию заявителя предоставляется в бумажной форме. Такое извлечение в бумажной форме предоставляется с проставлением подписи и печати государственного регистратора. При этом, документы составленные в электронной и бумажной форме имеют одинаковую юридическую силу.

Сколько стоят услуги регистрации права собственности (сбор за государственную регистрацию недвижимости) в 2020 году

Административный сбор за регистрацию недвижимого имущества взимается в соответствующем размере из расчета прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного законом на 1 января календарного года, в котором проводятся регистрационные действия и округляется до ближайших десяти гривен.

В 2020 году сбор будет равен:

5 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (10 510 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок два часа с момента регистрации соответствующего заявления;

2 прожиточных минимума для трудоспособных лиц (4 204 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 1 рабочий день со дня регистрации соответствующего заявления;

1 прожиточный минимум для трудоспособных лиц (2102 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 2 рабочих дня со дня регистрации соответствующего заявления;

0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (210,00 грн) - за государственную регистрацию права собственности в срок 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления.

За государственную регистрацию права собственности на долю в праве общей собственности на объект недвижимого имущества административный сбор уплачивается в полном размере.

В случае отказа в государственной регистрации прав и их обременений административный сбор не возвращается.

Регистрация прав собственности на землю

Чтобы разобраться в новых правилах регистрации права собственности на земельные участки необходимо изучить и понять, как связаны между собой Земельный кодекс Украины , Закон Украины «О государственном земельном кадастре» и Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» .

Благодаря вышеназванным актам законодательства мы получили вместо единой системы учета и регистрации объектов недвижимости две: Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их обременений и Государственный земельный кадастр. В связи с этим в процедуру регистрации права собственности на земельный участок добавлена дополнительная инстанция - Государственный кадастровый регистратор.

Смысл введения Государственного земельного кадастра в разграничении технической и юридической информации о земельных участках. Получается, что регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре не несет юридических последствий в виде возникновения права собственности у заявителя на такой земельный участок, поскольку такое право возникает только после внесения данных в Государственный реестр прав.

Но перейдем от теоретической части к практике. Что делать человеку, ставшему счастливым обладателем земельного участка, вернее, получившему решение о выделении ему земельного участка, получившему и согласовавшему проект землеотвода и прошедшему все прочие необходимые процедуры?

Первым делом необходимо завершить формирование земельного участка, а именно: зарегистрировать его в Государственном земельном кадастре.

Для этого человек (или уполномоченный представитель юридического лица) направляется к Государственному кадастровому регистратору со следующим пакетом документов:

• заявлением, установленной формы (приложение 12 к Порядку ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.2012г. № 1051);
• оригиналом документации по землеустройству, являющейся основанием для формирования земельного участка;
• документацией по землеустройству, являющейся основанием для формирования земельного участка в форме электронного документа;
• документом, подтверждающий оплату услуг государственной регистрации земельного участка.

Такой перечень документов определяет Закон, однако Вы увидите, что в утвержденной форме заявления значится более длинный перечень документов, прилагаемых к нему: копия документа, удостоверяющего личность заявителя, копия документа о присвоении налогового номера, документ об оценке земель, и другие. Советуем изучить его внимательно, чтобы не ходить на прием к регистратору несколько раз.

Ну вот, Вы заполнили заявление, собрали необходимый пакет документов и подали все это государственному кадастровому регистратору. С этого момента у него всего 14 дней для принятия одного из двух решений - проведения регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре с присвоением ему кадастрового номера, либо предоставить мотивированный отказ в регистрации.

Почему Вам могут отказать? Ну, например, из-за того, что расположение земельного участка на территории действия полномочий другого Государственного кадастрового регистратора; или из-за того что документы, поданы не в полном объеме, либо (самый обтекаемый пункт) из-за несоответствия поданных документов требованиям законодательства, а также из-за расположения в пределах земельного участка, который предполагается зарегистрировать, другого земельного участка или его части.

Как видим, сложности в регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре могут возникнуть в том случае, если такой участок находится на территории двух или нескольких государственных кадастровых регистраторов. В таком случае, каждый из них имеет формальное право в соответствии с частью 6 статьи 24 Закона Украины «О государственном земельном кадастре» отказать в государственной регистрации земельного участка на территории действия полномочий другого Государственного кадастрового регистратора. При этом, Закон умалчивает о способах разрешения подобной коллизии, поэтому у заявителя в таком случае остается только суд.

Если же с документами, участком, полномочиями Государственного кадастрового регистратора все в порядке, происходит регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре с присвоением кадастрового номера и выдачей заявителю (без указания сроков выдачи) извлечения из Государственного земельного кадастра. Государственный кадастровый регистратор в день получения информации о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество путем непосредственного доступа к Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносит сведения о владельцах, пользователей земельного участка в соответствии с данными указанного Реестра в Поземельной книги в электронной (цифровой) и бумажной форме.

Здесь законодатель позаботился о собственнике земельного участка, его освободили от беготни по инстанциям, он получает в итоге не только кадастровый номер, но и свидетельство о праве собственности на участок.

Оформление договора купли-продажи недвижимости

Как защититься от возможных проблем и мошенничества в сделках с недвижимостью расскажет Анастасия Москаленко, адвокат и партнер ЮФ "Москаленко и Партнеры".

Сначала поговорим о купле-продаже

Когда Вы остановили свой выбор на конкретном объекте, который собираетесь приобрести, прежде чем передавать какие-либо деньги (задаток, аванс и пр.), сначала покажите документы на недвижимость продавца и проект договора, который Вы собираетесь заключить, Вашему юристу (адвокату, нотариусу). В моей практике был случай, когда клиенту предлагали дать задаток за квартиру, право на которую к продавцу еще не перешло. Разумеется, что и продавать квартиру продавец не имел права. Но понять такие тонкости может только специалист в сфере права. Не рекомендую приобретать недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за маленький срок времени.

Самые большие возможности для злоупотреблений при первичной продаже недвижимости в недостроенных объектах, когда некоторые договора не подлежат нотариальному удостоверению. Например, нередко покупателю предлагают корпоративные права компании-застройщика, которые со временем должны «превратиться» в выбранную ним квартиру. Закон такого механизма не предусматривает, и человек, в большинстве случаев, фактически отдает деньги за «пустышку». Компании-застройщики обычно навязывают покупателям своих нотариусов, но это не ограничивает покупателей в возможности предварительно проконсультироваться с другим нотариусом или адвокатом об условиях сделки, предложить включить в договор свои условия или изменить те, которые их не устраивают. Не бойтесь выставлять свои требования, ведь компания - застройщик заинтересована в сделке не меньше, чем Вы, и по результатам переговоров, скорее всего, пойдет на встречу. Покупая недвижимость в недостроенном здании, убедитесь, что продавец имеет всю необходимую документацию на земельный участок и объект незавершенного строительства, который он Вам продает.

Переход права собственности на «вторичную» недвижимость регистрирует нотариус, он же проверяет отсутствие ипотеки или другого обременения. Поэтому возможности для злоупотреблений в этой сфере уменьшились. Однако это не убережет Вас от потери аванса или задатка, переданного мошенникам по расписке.

Единственно верно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором и следует оговорить вопрос о задатке и других взаимных гарантиях. Предварительный договор должен предусматривать четкие, недвусмысленные условия и сроки исполнения обязательств каждой стороны.

Например, еще практический случай: по нотариально заверенному предварительному договору покупатель купил имущественные права на 10/100 недостроенного дома, который продавец обязался достроить, ввести в эксплуатацию и после этого заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Покупатель внес полную предоплату по очень заманчивой цене. Никаких сроков передачи покупателю построенной квартиры договор не предусматривал. Впоследствии на каждую не построенную квартиру оказалось по нескольку претендентов, а найти продавца и взыскать с него потерянные деньги покупатель так и не смог.

Почти каждый знает, что обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат договора купли-продажи, дарения или другого отчуждения недвижимости. Но это касается основных договоров. Когда люди дают задаток за понравившийся объект, каких только договоров они не заключают. Чаще всего пишут обычные долговые расписки. Само собой, о возврате задатка по расписке в двойном размере не может быть и речи. Есть недобросовестные риелторы, которые продают арендованные квартиры, или одну и ту же квартиру по нескольку раз, собирая авансы или задатки и никому их не возвращая. Никогда не оформляйте никакой передачи денег за недвижимость распиской.

Но есть и случаи, когда пострадать может продавец. Например, популярна схема занижения в официальном договоре суммы продажи квартиры и частичный расчет наличными.

Однако если покупатель после заключения договора передаст продавцу только официально показанную часть денег, придется довольствоваться только ими. Ничего больше принудительно взыскать продавец уже не сможет.

Если же произойдет полный расчет, а через некоторое время покупатель захочет признать сделку недействительной, продавец также сможет вернуть только официально уплаченную сумму денег. Поэтому от таких схем я рекомендую воздержаться.

Еще хуже для продавца, когда предварительный договор был оформлен в виде договора займа (вариантом которого может быть та же долговая расписка). Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец будет не только обязан вернуть ему задаток, но также и проценты, инфляционные затраты, а иногда и выплатить другие виды компенсаций.

Мораль: если Вы сами не владеете профессиональными знаниями в области торговли недвижимостью, до заключения сделки обратитесь к грамотному адвокату или нотариусу, которому Вы доверяете, и который поможет Вам проверить «юридическую чистоту» выбранного объекта и составить надежно защищающий Вас договор купли-продажи недвижимости. Или проанализировать и дополнить в Ваших интересах договор, составленный другой стороной, или нотариусом. И уж во всяком случае - предупредить Вас о возможных рисках и последствиях и отговорить заключать заведомо незаконную сделку. Как в случае с недвижимостью, так и при других «значительных» сделках рекомендую не жалеть денег на профессиональные юридические услуги. Оплатив консультацию, Вы не потеряете все деньги, уплаченные за офис или квартиру.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст.657 Гражданского Кодекса Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Что касается предварительного договора купли-продажи недвижимости, то он заключается в той же форме, что установлена законодательством для предварительного договора - т.е. в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Місто ___, __________ року .

Ми: з однієї сторони - _________ , проживаю в ___________, реєстраційний номер облікової картки платника податків _________, надалі за текстом «СТОРОНА-1» , та з другої сторони - _____________ , проживаю в ______________ реєстраційний номер облікової картки платника податків __________, надалі за текстом «СТОРОНА-2» , діючи добровільно, відповідно до власного вільного волевиявлення, що відповідає нашій внутрішній волі, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів,

уклали цей договір про наступне :

1. Сторона-1 зобов‘язується продати та передати Стороні-2 , а Сторона-2 зобов‘язується купити та прийняти від Сторони-1 квартиру під №____ в будинку ____ по вулиці ____ в м. ____, протягом строку в один рік з моменту укладання даного договору, тобто до «__»_______року, та укласти договір купівлі-продажу зазначеної квартири протягом цього ж строку на умовах, передбачених даним договором.
2. Квартира, яка є предметом даного договору, належить Стороні-1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ___. Реєстрація права власності проведена _______ року, право власності зареєстровано в реєстровій книзі ____ за реєстровим номером _____ (витяг про державну реєстрацію прав №____, виданий _______ «_»________ 12.05.2007 року).
3. Сторона-1 свідчить, що дійсно є власником квартири, не має обмежень щодо свого права розпорядження квартирою, ні квартира, ні будь-яка її частина на момент укладення цього договору нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не надана в іпотеку, не передана в оренду чи безоплатне користування, не є предметом обтяження, в податковій заставі і під забороною (арештом) не перебуває, права третіх осіб (права наймача, право застави, право довічного утримання тощо) щодо квартири відсутні, питання права власності на квартиру не є предметом судового розгляду, будь-які спори відносно зазначеної квартири відсутні, квартира не внесена до статутного капіталу юридичних осіб, у квартирі не зареєстровано місцезнаходження юридичної особи.

Сторона-1 повідомлений нотаріусом, що відповідно до ст. 659 Цивільного кодексу України у разі невиконання вимоги щодо попередження ним покупця про права третіх осіб на квартиру покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб. Згідно з ч. 1 ст. 661 Цивільного кодексу України у разі вилучення за рішенням суду квартири у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу квартири, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.

1. Сторона-1 свідчить, що квартира перебуває в належному технічному стані, прихованих дефектів, недоліків, самовільних перепланувань в квартирі немає, квартира є придатною для використання за призначенням.

Квартира, що продається, оглянута Стороною-2 до підписання даного договору. На момент огляду будь-яких недоліків, які перешкоджали б її використанню за призначенням, не виявлено. Сторона-2 заявляє, що не має будь-яких претензій до Сторони-1 з приводу якісних технічних характеристик щодо квартири, яка є предметом даного договору.

1. За домовленістю Сторін продаж вищевказаної квартири буде вчинено за ____ (сума прописом ) гривень 00 копійок з урахуванням суми забезпечення виконання зобов’язання, переданої за даним договором. Суму продажу квартири Сторона-2 зобов’язана сплатити Стороні-1 в повному обсязі в момент підписання договору купівлі-продажу квартири.
2. За домовленістю Сторін витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу, Сторони несуть порівну.
3. При підписанні договору купівлі-продажу квартири Сторона-1 зобов’язується передати Стороні-2 технічний паспорт та інші документи, що стосуються квартири.
4. Нотаріусом роз‘яснено Сторонам положення чинного законодавства щодо порядку укладення попередніх договорів та договорів купівлі-продажу, підстав та наслідків визнання їх недійсними, зміст статей 182, 203, 635, 655-697 Цивільного кодексу України, статей 59-65, ст. 74 Сімейного кодексу України, ст. 12 Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, ст. 17 Закону України «Про охорону дитинства».
5. Сторона-1 стверджує, що документи, які підтверджують його право власності на квартиру, та всі надані ним відомості відносно зазначеної квартири є достовірні та правдиві. В разі, коли документи чи відомості щодо вищезазначеної квартири виявляться недостовірними, неправдивими, Сторона-1 зобов’язаний відшкодувати заподіяні Стороні-2 збитки та витрати у повному обсязі.
6. На підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання Стороною-2 сплачується Стороні-1 сума забезпечення виконання зобов’язання в розмірі ____ (сума прописом ) гривень 00 копійок.

Зазначена сума отримана Стороною-1 від Сторони-2 до моменту підписання даного договору в повному обсязі.

1. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням.
2. Зобов"язання, встановлене даним договором, припиняється, якщо договір купівлі-продажу зазначеної квартири не укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, або якщо жодна із Сторін не направить другій Стороні пропозицію про його укладення.
3. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-1 , то Сторона-1 зобов’язана протягом трьох календарних днів з дня настання зазначеного строку повернути Стороні-2 суму забезпечення виконання зобов’язання, отриману за даним договором, та сплатити Стороні-2 штраф в розмірі 100 (ста) % від суми забезпечення виконання зобов’язання, що була отримана нею за даним договором.
4. Якщо договір купівлі-продажу квартири не буде укладений протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини Сторони-2 , то сума забезпечення виконання зобов’язання, отримана Стороною-1 за даним договором, залишається у Сторони-1 .
5. Всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не встановлені даним договором, погоджуються за домовленістю Сторін . Сторони гарантують, що протягом строку, зазначеного в п. 1 даного договору, узгодять всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири, які не визначені в даному попередньому договорі.
6. Ми, Сторони , підтверджуємо, що цей договір відповідає нашим дійсним намірам і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину, укладається нами у відповідності зі справжньою нашою волею, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску та на вигідних для нас умовах і не є результатом впливу тяжких обставин, договір укладається нами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення, ми однаково розуміємо значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажаємо настання саме тих правових наслідків, що створюються даним договором, а також свідчимо, що договором визначені всі істотні умови, про що свідчать наші особисті підписи на договорі.
7. Сторони підтверджують, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов даного договору.
8. Договір складено в трьох примірниках, один з яких зберігається в справах приватного нотаріуса ______ міського нотаріального округу _____, а інші видаються Сторонам .
9. Дружина Сторони-1 надала свою згоду на продаж ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено _____, приватним нотаріусом ______ міського нотаріального округу, ______ року, реєстровий номер ____.

Дружина Сторони-2 надала свою згоду на купівлю ним вищевказаної квартири і укладення даного договору та договору купівлі-продажу квартири в заяві, справжність підпису на якій засвідчено ______, приватним нотаріусом _____ міського нотаріального округу, _____ року, реєстровий номер ___.

ПІДПИСИ: ПІДПИС (Шевченко М.В.)

ПІДПИС (Пустовий О.В.)

ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА

Покупка недвижимости в Украине нерезидентами

Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?

Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон "О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства" предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.

Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, - это получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.

Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта, а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.

Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке.

Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.

Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.

Поиск юридических услуг по операциям с недвижимостью

Дискуссии между юристами всего мира по поводу плюсов и минусов суда присяжных и оптимальной модели не утихают. Недавно Министерство юстиции представило свое видение этого института. Проанализируем жизнеспособность предложенной модели в украинских реалиях.

Зарегистрировано

в Министерстве юстиции

ПРИКАЗ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ УКРАИНЫ

Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость

(В редакции Приказов Министерства юстиции Украины №45/5 от 03.06.2002 г., №6/5 от 28.01.2003 г., №20/5 от 03.03.2004 г., №36/5 от 17.05.2004 г., №49/5 от 19.05.2005 г., №86/5 от 22.01.2009, №324/5 от 17.02.2010, 26.03.2010 г. №615/5, 28.07.2010 г. №1692/5, 30.05.2012 г. №809/5)

В соответствии с подпунктами 23 и 30-1 пункта 4 Положения о Министерстве юстиции Украины, утвержденного Указом Президента Украины от 30 декабря 1997 года N 1396 (с изменениями и дополнениями), во исполнение постановлений Кабинета Министров Украины от 18 февраля 1998 года N 192 "О мерах по созданию системы регистрации прав на движимое и недвижимое имущество" и от 16 мая 2002 года N 661 "О мерах по созданию системы регистрации прав собственности на недвижимость", с целью надлежащего обеспечения защиты права собственности на недвижимость физических и юридических лиц до введения единой системы государственной регистрации прав собственности на недвижимость и ввода в действие Государственного реестра вещевых прав на недвижимость и их ограничений ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Установить, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного недвижимого имущества, доверительное управление недвижимым имуществом проводится регистраторами бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), созданными до вступления в силу Закона Украины от 11.02.2010 N 1878-VI "О внесении изменений в Закон Украины" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "и другие законодательные акты Украины" и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество.

2. Утвердить Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (прилагается).

3. Установить, что держателем Реестра прав собственности на недвижимость является Минюст, обеспечивающий функционирование Реестра.

4. Определить администратором Реестра прав собственности на недвижимость государственное предприятие "Информационный центр" Минюста, осуществляющий программно-информационное обеспечение Реестра прав собственности на недвижимость, отвечающий за его функционирование, сохранение данных и защиту их от разрушения, имеющий полный доступ к структуре единой компьютерной базы данных Реестра прав собственности на недвижимость.

5. Возложить на государственное предприятие "Информационный центр" Министерства юстиции Украины:

осуществление мероприятий по разработке и установлению программного обеспечения БТИ для ведения электронного Реестра прав собственности на недвижимость до 30 августа 2002 года;

введение в обращение специальных бланков (изготовление и поставка) для выдачи выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельств о праве собственности с 1 октября 2002 года;

подготовку и предоставление на утверждение тарифов за предоставление выписок из Реестра прав на недвижимость, за пользование информацией и другие услуги, которые предоставляются администратором Реестра.

6. Установить, что выдача выписок из Реестра прав собственности на недвижимость и оформление свидетельств о праве собственности на недвижимость с 1 июня 2010 года БТИ осуществляются только на специальных бланках установленной формы.

Выписки из Реестра прав собственности на недвижимость и свидетельства о праве собственности на недвижимость, выполненные с 1 июня 2010 года не на специальном бланке, являются недействительными.